SE OVENDEDOR RECUSA-SE A ASSINAR ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DEPOIS DA QUITAÇÃO INTEGRAL, O QUE FAZER?

O IMPASSE QUE SURGE APÓS A QUITAÇÃO DO IMÓVEL

Imagine a seguinte situação…

A pessoa sonhou, planejou, economizou e, com muito esforço, pagou todas as parcelas do imóvel adquirido por contrato de promessa de compra e venda.

Quitou cada centavo.

Guardou recibos, comprovantes, contratos… tudo certo.

Mas, justamente na etapa final — a assinatura da escritura definitiva — surge o problema que ninguém espera:

O vendedor falece.

Ou desaparece.

Ou, pior ainda, simplesmente se recusa a assinar a escritura.

E é aí que nasce um impasse jurídico extremamente comum e angustiante.

Porque, sem a escritura assinada, o comprador não consegue registrar o imóvel em seu nome no Cartório de Registro de Imóveis.

Ou seja:

Ele pagou.Ele possui o contrato.

Mas, juridicamente, ainda não é o proprietário.

O imóvel continua matriculado em nome de quem vendeu.

Situações contratuais em que o problema também ocorre

Esse bloqueio não se limita à promessa de compra e venda.

Ele também atinge outras estruturas negociais muito utilizadas no mercado imobiliário, como:

• Promessas de permuta;

• Cessões de direitos;

• Promessas de cessões.

  
  

Ou seja, sempre que houver um negócio jurídico que tenha por finalidade a futura transferência da propriedade, o risco jurídico existe.

Imagine, por exemplo:

Uma permuta de terrenos em que uma das partes cumpre integralmente sua obrigação, mas a outra não comparece para formalizar a escritura.

Ou uma cadeia de cessões em imóvel na planta, em que o último cessionário quitou tudo, mas depende da assinatura de cedentes anteriores que não colaboram.

O resultado é o mesmo: o registro fica travado.

Quem possui legitimidade para requerer a solução

A legitimidade não se restringe ao comprador originário.

Podem requerer a medida:

• O adquirente;

• O transmitente;

• Cedentes;

• Cessionários;

• Sucessores das partes envolvidas.

  
  

Isso abrange toda a cadeia negocial vinculada ao contrato que originou o direito à aquisição da propriedade.

Quando nasce o direito à Adjudicação Compulsória

O direito surge quando três elementos estão presentes:

1️⃣ Contrato sem cláusula de arrependimentoÉ indispensável que o negócio seja irretratável e irrevogável.

2️⃣ Prova da quitação do preçoDeve haver demonstração inequívoca de que o valor foi integralmente pago.

3️⃣ Recusa ou impossibilidade de outorga da escrituraSeja por negativa expressa, desaparecimento ou falecimento.

Nessas circunstâncias, o comprador não depende mais da vontade do vendedor para se tornar proprietário.

A questão do registro do contrato na matrícula

Existe uma dúvida muito frequente aqui.

A lei menciona a necessidade de registro do compromisso na matrícula do imóvel.

Contudo, o entendimento consolidado da jurisprudência afastou essa exigência como condição obrigatória.

O próprio Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema por meio da Súmula nº 239, que estabelece:

“O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Ou seja, ainda que o contrato não esteja registrado, o direito pode ser exercido.

A via extrajudicial como alternativa célere

Além da via judicial, Ao processo de adjudicação pode ocorrer diretamente no cartório , pela via extrajudicial.

Nessa hipótese, a solução exige um conjunto documental mais robusto, como:

• Contrato irretratável;

• Prova de quitação;

•  entre outros documentos

  
  

Além de seguir os requisitos legais deste procedimento para nada dar errado.

O impacto prático para o comprador

Enquanto a escritura não é formalizada e registrada, o adquirente permanece em situação de insegurança jurídica.

Ele pode ter pago tudo…

Mas encontra limitações para:

• Vender;

• Financiar;

• Inventariar;

• Oferecer o bem em garantia;

• Regularizar plenamente o patrimônio.

  
  

É um limbo jurídico patrimonial.

A importância da atuação especializada

Embora seja uma situação angustiante, não se trata de um impasse sem solução.

Pelo contrário:

Há mecanismos jurídicos específicos, aplicáveis a promessas de compra e venda, permutas, cessões e promessas de cessões, capazes de superar a recusa, ou impossibilidade, da outra parte.

E, quando conduzido por profissional especialista, o procedimento tende a ser significativamente mais rápido, técnico e seguro, evitando entraves desnecessários e conduzindo à efetiva transferência da propriedade.

Porque, no direito imobiliário, a quitação encerra a obrigação financeira…

Mas é a adjudicação — seguida do registro — que encerra a obrigação jurídica e consolida a propriedade no nome de quem realmente pagou por ela.

Se você está com este tipo de problema, podemos te ajudar1