IPTU e Usucapião: Quem Deve Pagar dívidas de IPTU? Saiba Antes de Regularizar Seu Imóvel

A usucapião é um importante instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade de um imóvel pela posse prolongada, desde que atendidos certos requisitos legais.

No entanto, uma dúvida recorrente entre advogados, possuidores e interessados em regularização fundiária é: como ficam as dívidas de IPTU no processo de usucapião? 

Este artigo visa esclarecer, quatro principais pontos sobre o tema,

1. Dívida de IPTU impede a ação de usucapião?

Não. Ter ou não dívidas de IPTU não impede o ajuizamento da ação de usucapião. A jurisprudência é clara ao afirmar que a existência de débitos fiscais relacionados ao imóvel não constitui óbice ao reconhecimento da posse qualificada e à aquisição da propriedade pela via da usucapião.

Além disso, o artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pelo art. 1.071 do CPC/2015, permite expressamente o requerimento da usucapião extrajudicial, sem mencionar inadimplemento fiscal como impedimento.

2. Quem é responsável pelo pagamento do IPTU durante a posse?

De acordo com o art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é:

• “O proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Assim, quem exerce a posse do imóvel, mesmo sem registro, é o responsável pelo pagamento do IPTU enquanto estiver na posse. Ou seja, o usucapiente responde pelo IPTU a partir do momento em que começa a exercer a posse com ânimo de dono, inclusive perante a Fazenda Pública.

• Súmula 399 do STJ:“Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU.”

Portanto, se você está na posse do imóvel há anos, a prefeitura poderá cobrar o IPTU referente a esse período, mesmo que o imóvel ainda esteja em nome de terceiros.

3. E as dívidas de IPTU anteriores ao início da posse?

Essas não são sua responsabilidade. As dívidas de IPTU geradas antes do início da sua posse pertencem ao antigo proprietário ou possuidor.

A usucapião é uma forma originária de aquisição da propriedade , ou seja, desvincula o novo titular das dívidas anteriores, sejam elas contratuais, civis ou tributárias.

• A Súmula 392 do STJ permite à Fazenda Pública corrigir erros materiais ou formais na Certidão de Dívida Ativa (CDA), mas proíbe a alteração do sujeito passivo após o ajuizamento da execução fiscal.

Por isso, a Fazenda não pode trocar o nome do proprietário registral para o do possuidor na CDA depois que a ação já foi proposta. Isso violaria a segurança jurídica e surpreenderia o novo devedor.

4. E quanto à Dívida Ativa de IPTU anterior e durante a posse?

A Dívida Ativa de IPTU anterior à posse também não é de responsabilidade do possuidor atual. Como já vimos, a obrigação tributária nasce com a posse ou propriedade. A Fazenda Pública pode até cobrar essa dívida, mas deverá direcionar a execução fiscal ao devedor original (quem era o proprietário ou possuidor quando o tributo foi lançado).

Já a Dívida Ativa do período de posse (ou seja, IPTU vencido após você assumir o imóvel) é de sua responsabilidade, mesmo que você ainda não tenha o registro no cartório.

•  CTN, art. 130, parágrafo único:“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pela prestação de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Mas atenção: na usucapião, o “título aquisitivo” é a sentença ou ata notarial, que não carrega cláusulas de responsabilidade por débitos anteriores. Por isso, a responsabilidade por tributos vencidos só recai a partir da posse efetiva e não retroage.

Considerações finais

A dívida de IPTU não impede a usucapião, e o possuidor responde apenas pelos débitos gerados durante sua posse. A compreensão desses pontos é essencial tanto para a estratégia processual quanto para a prevenção de surpresas fiscais no momento de regularizar um imóvel.

Caso você deseje propor uma ação de usucapião, vale a pena apresentar os comprovantes de IPTU pagos durante a posse — não como obrigação, mas como prova da posse qualificada.