A Nova Regra sobre Quitação de Dívida na Alienação Fiduciária de Imóvel: O Que Muda com o Marco Legal das Garantias

A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, promoveu alterações significativas no regime da alienação fiduciária de bens imóveis, especialmente ao modificar a Lei nº 9.514/1997. Um dos pontos mais relevantes diz respeito à quitação da dívida após a excussão do imóvel dado em garantia.

Antes da alteração legislativa, havia uma relativa insegurança jurídica quanto à extinção da dívida após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor e sua venda em leilão. Em muitos casos, interpretava-se que a dívida estaria automaticamente quitada com a alienação do bem. O novo texto legal vem esclarecer essa questão, estabelecendo uma regra geral e uma exceção importante.

Regra Geral: Dívidas em Geral Não São Automaticamente Quitadas

Pela nova redação da lei, a alienação fiduciária em garantia de dívidas em geral — ou seja, que não estejam ligadas à aquisição ou construção de imóvel residencial pelo próprio devedor — não resulta mais na extinção automática da dívida após a venda do imóvel.

Isso significa que, se o imóvel for levado a leilão e o valor obtido na venda for inferior ao valor da dívida, o devedor continuará responsável pelo saldo remanescente.

Exemplo 1:Imagine que uma empresa contrai um empréstimo de R$ 1 milhão com um banco e oferece um galpão como garantia fiduciária. A empresa não consegue quitar a dívida e o banco executa a garantia. O galpão é vendido em leilão por R$ 700 mil.

Com a nova regra, a empresa ainda deve R$ 300 mil ao banco, pois o valor obtido na excussão não foi suficiente para quitar a dívida.

Essa mudança visa evitar o enriquecimento sem causa por parte do devedor e proteger o equilíbrio da relação contratual, assegurando que o credor possa buscar o valor integral do crédito concedido.

Exceção: Financiamento de Imóvel Residencial para o Próprio Devedor

A única hipótese em que a quitação automática da dívida continua sendo aplicada é na alienação fiduciária firmada em razão de financiamento destinado à aquisição ou construção de imóvel residencial pelo próprio devedor.

Essa exceção encontra-se no § 4º do artigo 26-A da Lei nº 9.514/1997, incluído pelo Marco Legal das Garantias. Nessa situação, uma vez realizado o leilão do imóvel, a dívida é considerada quitada, independentemente do valor alcançado na venda.

Exemplo 2:Joana comprou um apartamento para morar, financiado por um banco, com garantia por alienação fiduciária. Deixando de pagar as parcelas, o imóvel foi levado a leilão e vendido por valor inferior ao saldo devedor. Mesmo assim, a dívida de Joana está considerada quitada, pois trata-se de financiamento imobiliário residencial.

Essa exceção tem caráter social e visa proteger o consumidor de dívidas impagáveis, especialmente em contextos de vulnerabilidade habitacional.

Valor Mínimo no Segundo Leilão e Adjudicação

Outra inovação importante é que, nos casos em que o bem não seja arrematado em leilão e o credor opte por adjudicar o imóvel, o valor a ser considerado para efeito de amortização da dívida será o mesmo parâmetro utilizado pelo Código de Processo Civil para definir preço vil: metade do valor de avaliação do imóvel.

Exemplo 3:Carlos deu uma casa como garantia fiduciária por uma dívida de R$ 800 mil. O imóvel foi avaliado em R$ 600 mil. Após duas tentativas frustradas de leilão, o banco adjudica o imóvel. O valor que será abatido da dívida é R$ 300 mil (50% do valor de avaliação), e Carlos ainda responde por R$ 500 mil.

Esse critério assegura que a adjudicação pelo credor não seja feita por um valor irrisório, evitando prejuízos desproporcionais ao devedor e incentivando soluções mais equilibradas.

Um Novo Equilíbrio entre as Partes

As alterações introduzidas pela Lei nº 14.711/2023 promovem maior clareza jurídica sobre os efeitos da excussão do imóvel na alienação fiduciária. A regra geral reforça o princípio de que o patrimônio do devedor continua responsável pelo saldo da dívida não coberto pela venda do bem, com exceção dos casos de financiamento residencial.

Quadro Comparativo: Quitação da Dívida na Alienação Fiduciária de Imóvel

Situação	Regra Anterior (antes da Lei 14.711/2023)	Nova Regra (após a Lei 14.711/2023 – Art. 26-A, § 4º da Lei 9.514/97)
Alienação fiduciária em geral (dívidas comuns, não habitacionais)	A jurisprudência muitas vezes tratava como quitada após excussão, mas não era claro.	A dívida NÃO é extinta automaticamente. O devedor continua responsável pelo saldo remanescente.
Alienação fiduciária para aquisição ou construção de imóvel residencial	Tratamento confuso e divergente na prática.	A dívida é considerada quitada após a excussão do imóvel, independentemente do valor arrecadado no leilão.

Ao definir regras objetivas para o valor mínimo no segundo leilão e para adjudicações, o legislador buscou evitar abusos, garantir segurança jurídica e equilibrar os interesses de credores e devedores, sem beneficiar injustamente nenhuma das partes.