Venda Judicial de Imóvel e Extinção de Condomínio: o que mudou do CPC/1973 para o CPC/2015

Introdução

O Código de Processo Civil de 2015 solucionou um antigo entrave da execução civil: a dificuldade de expropriar bens indivisíveis pertencentes a mais de um proprietário. Sob a vigência do CPC/1973, a penhora recaía apenas sobre a fração ideal do devedor, o que levava o arrematante a ingressar em condomínio forçado com o outro coproprietário. Essa realidade, longe de atrativa, resultava em baixa procura nos leilões e comprometia a efetividade da execução.

Portanto no CPC/1973, mesmo com a previsão de adjudicação, alienação por iniciativa particular ou hasta pública, a prática mostrava desinteresse dos licitantes. Afinal, adquirir apenas uma parte de imóvel indivisível implicava conflitos futuros sobre o destino do bem.

Para mitigar esse impasse, foi introduzido o art. 655-B do CPC/1973:

“Tratando-se de penhora em bem indivisível, a meação do cônjuge alheio à execução recairá sobre o produto da alienação do bem.”

Essa norma visava permitir que o imóvel fosse vendido integralmente, enquanto o coproprietário não devedor recebia sua parte em dinheiro — evitando o condomínio indesejado situação aplicada ao devedor casado.

2. A ampliação promovida pelo CPC/2015

O legislador do novo Código estendeu essa lógica a qualquer coproprietário, não apenas cônjuges. O art. 843 determina que o imóvel indivisível seja alienado em sua totalidade, cabendo ao coproprietário alheio à execução o valor de sua quota-parte, calculada com base na avaliação.

O art. 843 do CPC/2015 esclarece o seguinte:

• Caput: o bem indivisível será vendido integralmente, e o coproprietário não devedor receberá valor correspondente à sua quota-parte.

• §1º: concede ao não devedor direito de preferência na arrematação, em igualdade de condições com terceiros.

• §2º: proíbe a execução se o valor obtido for insuficiente para assegurar, ao coproprietário não devedor, sua quota-parte com base no valor de avaliação.

  
  

Essa inovação processual fortaleceu a efetividade da execução (ao levar o imóvel inteiro a leilão) e protegeu o patrimônio de terceiros não responsáveis pela dívida.

Além disso, conferiu-lhe direito de preferência para arrematar o bem em igualdade de condições com terceiros.

Mas nem tudo são flores, o art.843 , em seu parágrafo II possui controvérsia sobre a sua interpretação O dispositivo trouxe uma salvaguarda: não se admite a venda se o valor arrecadado não for suficiente para assegurar ao coproprietário não executado o equivalente à sua quota-parte pela avaliação.

Essa previsão busca resguardar o patrimônio do terceiro estranho à dívida, evitando que sua parte seja sacrificada em razão da execução.

Contudo, a aplicação prática gerou divergências. Alguns tribunais estaduais, que têm decidido que a quota deve ser calculada sobre o valor da arrematação, mesmo que inferior à avaliação. Já outros entendem que a lei é clara ao exigir a preservação integral do valor avaliado.

A tensão reside no fato de que, em ações de extinção de condomínio, admite-se alienação por valor inferior à avaliação, respeitado apenas o preço vil. Teríamos, portanto, dois regimes distintos para situações semelhantes.

O STJ contudo pacificou o entendimento da seguinte forma:

• No AgInt no REsp 2.091.763/MG, entendeu-se que, em regime de comunhão universal, não há obrigação de aplicar o art. 843, mas que a meação deve ser respeitada, inclusive na alienação de bem indivisível.

  
  

• No AgInt no AREsp 2.325.557/SP, consagrou-se que o bem só pode ser alienado se o valor arrecadado for suficiente para garantir ao coproprietário não responsável 50% do valor da avaliação, consolidando o §2º do art. 843.

  
  

Em REsp 1.722.466/RS, também se reforçou que, independentemente do valor da venda, deve-se garantir ao coproprietário 50% do valor de avaliação.

Isso significa que, mesmo que apenas um dos condôminos seja executado, o imóvel poderá ser levado à hasta pública em sua totalidade, extinguindo o condomínio e assegurando aos coproprietários não devedores a compensação financeira correspondente.

Portanto o art. 843 consolidou entendimento jurisprudencial, revitalizando a efetividade da execução sem prejudicar coproprietários alheios à dívida.

Tema	Antes (CPC/1973)	Após (CPC/2015)
Bem indivisível	Penhora de fração ideal → formação de condomínio	Alienação integral evita condomínio
Proteção ao não devedor	Meação garantida no produto da venda (cônjuge)	Meação garantida, com direito de preferência (§1º)
Parâmetro de meação	Indeterminado, via prática e viabilidade	Avaliação obrigatória; leilão só se garantir proteção (§2º)
Jurisprudência	Ainda incipiente	STJ com várias dcisões sobre o tema

5. Conslusão

O art. 843 do CPC/2015 representa significativo avanço: torna o processo executivo mais eficaz e menos suscetível à paralisação causada por leilões infrutíferos, ao mesmo tempo em que garante uma proteção mínima ao coproprietário não devedor.

A controvérsia sobre a aplicação do §2º (avaliação vs. arrematação) segue sendo tema central no debate jurídico — com recente tendência do STJ em favor da avaliação como parâmetro mínimo.