Habite-se, quando a certidão é necessária e quando pode ser dispensada

O que é a certidão de Habite-se?

A certidão de Habite-se é um documento emitido pela prefeitura ou órgão competente que atesta que uma construção foi realizada de acordo com as normas e regulamentos exigidos pelo plano diretor municipal.

Essa certidão é necessária para que o proprietário do imóvel possa utilizá-lo para fins residenciais ou comerciais. Ela também é fundamental para que seja possível realizar a transferência do imóvel para outro proprietário ou obter financiamento imobiliário.

O Habite-se é emitido após a conclusão da obra e a aprovação da vistoria feita pelo órgão responsável. A certidão comprova que a construção está em conformidade com as normas de segurança, higiene e meio ambiente, além de atender aos requisitos legais para a ocupação do imóvel.

Quais as consequências da ausência de emissão desta certidão?

A falta da certidão de Habite-se pode acarretar diversas consequências negativas para o proprietário do imóvel, tais como:

Impedimento de utilização do imóvel: Sem a certidão de Habite-se, o proprietário não pode utilizar o imóvel para fins residenciais ou comerciais, o que pode causar prejuízos financeiros e comprometer o investimento realizado na construção.

Multas e sanções: A falta da certidão pode acarretar em multas e sanções por parte dos órgãos competentes, que podem ser pesadas e prejudicar financeiramente o proprietário.

Dificuldade na venda do imóvel: A ausência da certidão pode dificultar a venda do imóvel, uma vez que muitos compradores exigem a apresentação desse documento antes de fechar o negócio.

Risco de desvalorização do imóvel: A falta da certidão pode levar a desvalorização do imóvel, uma vez que o mercado imobiliário é regido por normas e regulamentos que visam garantir a segurança e a legalidade das construções.

Todos os imóveis precisam da Certidão de Habite-se ?

Há alguns tipos de imóveis que podem ser construídos sem a necessidade de obter uma Certidão de Habite-se.

Alguns exemplos de imóveis que não precisam de Certidão de Habite-se são:

1. Imóveis rurais: construções em propriedades rurais, como casas de campo, chalés ou celeiros, geralmente não precisam de Habite-se, desde que sejam construídos dentro das normas técnicas e de segurança.

2. Reformas internas: se as alterações na estrutura do imóvel forem apenas internas e não afetarem a estrutura principal do prédio, não é necessária a emissão da Certidão de Habite-se.

3. Edificações temporárias: construções temporárias, como tendas, barracas e palcos, usadas para eventos ou atividades temporárias, não precisam de Certidão de Habite-se.

Além dos exemplos acima é importante ressaltar que algumas leis regulamentam a dispensa do Habite-se no sentido de facilitar a regularização de imóveis em núcleos urbanos sobretudo em áreas de população de baixa renda.

A saber:

A Lei nº 13.465/2017, também conhecida como Lei de Regularização Fundiária (REURB), trouxe algumas mudanças em relação à dispensa de Certidão de Habite-se para regularização de imóveis. A REURB tem como objetivo legalizar e regularizar assentamentos urbanos informais, como favelas, loteamentos irregulares, entre outros.

De acordo com a lei, é possível dispensar a apresentação da Certidão de Habite-se na regularização de imóveis que possuem construções concluídas até a data da promulgação da Lei (10/07/2017) e que estejam ocupados por população de baixa renda conforme prevê o seu art.60

Art. 60. Para a aprovação e registro dos conjuntos habitacionais que compõem a Reurb ficam dispensadas a apresentação do habite-se e, no caso de Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.

Desde que sejam atendidas as seguintes condições:

• A construção deve ter sido concluída antes da data de publicação da lei;

• O imóvel deve ser ocupado por população de baixa renda;

• A construção deve estar de acordo com as normas de segurança e higiene;

• O imóvel não pode estar localizado em área de risco ou proteção ambiental.

A lei 13.865 de 2019 altera a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), ao incluir o art.247-A para dispensar o Habite-se na averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda.

Art. 247-A. É dispensado o habite-se expedido pela prefeitura municipal para a averbação de construção residencial urbana unifamiliar de um só pavimento finalizada há mais de 5 (cinco) anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia.

Por fim os parcelamentos de solo de núcleos urbanos informais consolidados em data anterior à Lei do Parcelamento do Solo Urbano - Lei 6.766/1979, de 19 de dezembro 1979, podem ser regularizados pela Lei de Regularização Fundiária (REURB) (art. 69, da Lei 13.465/2017).

Esta espécie de regularização chamada Inominada se aplica em conjunto com as duas outras (Reurb-S e Reurb-E), e, neste caso, ela seria um “plus”, considerando que as medidas necessárias para sua efetivação são mitigadas pela lei conforme art. 69, parágrafo 1º incisos I, II, III e parágrafo 2º

Art. 69. As glebas parceladas para fins urbanos anteriormente a 19 de dezembro de 1979, que não possuírem registro, poderão ter a sua situação jurídica regularizada mediante o registro do parcelamento, desde que esteja implantado e integrado à cidade, podendo, para tanto, utilizar-se dos instrumentos previstos nesta Lei.

§ 1º O interessado requererá ao oficial do cartório de registro de imóveis a efetivação do registro do parcelamento, munido dos seguintes documentos:

I - planta da área em regularização assinada pelo interessado responsável pela regularização e por profissional legalmente habilitado, acompanhada da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea) ou de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), contendo o perímetro da área a ser regularizada e as subdivisões das quadras, lotes e áreas públicas, com as dimensões e numeração dos lotes, logradouros, espaços livres e outras áreas com destinação específica, se for o caso, dispensada a ART ou o RRT quando o responsável técnico for servidor ou empregado público;

II - descrição técnica do perímetro da área a ser regularizada, dos lotes, das áreas públicas e de outras áreas com destinação específica, quando for o caso;

III - documento expedido pelo Município, atestando que o parcelamento foi implantado antes de 19 de dezembro de 1979 e que está integrado à cidade.

§ 2º A apresentação da documentação prevista no § 1º deste artigo dispensa a apresentação do projeto de regularização fundiária, de estudo técnico ambiental, de CRF ou de quaisquer outras manifestações, aprovações, licenças ou alvarás emitidos pelos órgãos públicos.

Resumindo esta pode ocorrer bastando para tanto a apresentação de:

• Planta da área objeto da regularização

• Memorial descritivo

• Documento expedido pelo município atestando que o parcelamento foi implantada antes de 19 de dezembro de 1979 e que a área esta devidamente integrada à cidade.

• Dispensa de georreferenciamento

• Dispensa de declarações ambientais e demais requisitos (entre eles o Habite-se)

No entanto, é importante ressaltar que a dispensa da Certidão de Habite-se não significa que a construção esteja regularizada automaticamente. É necessário que os proprietários solicitem a regularização junto aos órgãos competentes e cumpram todas as exigências legais para a regularização do imóvel.

Além disso, é preciso verificar se as leis municipais específicas também preveem a dispensa da Certidão de Habite-se em casos de regularização fundiária, uma vez que cada município pode ter suas próprias regras e exigências.