DIREITO REAL DE LAJE

A lei 13465 que trata de uma modalidade de regularização fundiária, o Direito de Laje, foi promulgada em 2017. A intenção desta foi a de regulamentar construções irregulares ou imóveis construídos em áreas irregulares, muitas vezes chamados popularmente de “ aglomerados urbanos”

No Código Civil o tema é tratado noas arts.1510-A a 110 E. .

O Direito de Laje é definido por lei no art. 1510-A do Código civil nos seguintes termos:

Art.1510-A O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1º O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2º O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3º Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4º A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

§ 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.’

De uma forma simplificada podemos dizer que o Direito de Laje regulamenta uma nova modalidade de aquisição de imóvel, ou seja, das construções de imóveis, que são feitas geralmente por cima de uma outra construção.

Para melhor entender a importância da lei imagine a seguinte situação:

Você está pretendendo casar, que comprar um imóvel, mas neste momento não dispõe de uma quantia financeira para a aquisição do bem. Como os seus sogros gostam muito de você, oferecem para que você construa uma casa sobre a laje da casa deles.Uma ótima idéia, não é mesmo?

Agora imagine que você já construiu a casa e vive nela com sua esposa(o), mas o casamento não anda bem e você pede o divórcio. Na hora de dividir os bens surge um probleminha.

De quem é a casa construída na laje dos seus sogros?

Foi você que gastou o seu rico dinheiro, fruto do seu trabalho, poupança, ou investimentos todinho ali…. Isto é um fato. Mas na prática você não é dono desta casa, não pode registrá-la, vendê-la ou alugá-la para um terceiro.

E agora, quem fica com o prejuízo? Você!...ou ficava!

Esse é um exemplo ,entre muitos outros, que poderíamos apresentar, mesmo que não seja o seu caso, acredito que ficou mais fácil entender a importância da lei e como ela veio para ajudar um grande número de pessoas que possuem até então construções irregulares por cima de outros imóveis, as vezes de vários andares…

Aliás é válido dizer que a lei do Direito Real de Laje também regulamenta as construções irregulares feitas abaixo da construção - base, ou seja, no nosso exemplo, uma construção feita abaixo da casa do seu sogro. Situação comum em áreas muito acidentadas em declive.

Mas na prática como a lei pode ajudar quem se enquadra nesta situação?

A partir desta lei o “lajeário” que construiu acima ou abaixo da construção base pode tornar-se dono da propriedade, inclusive com registro de matrícula em Cartório.

Uma vitória importante para grande parte da população, sobretudo de baixa renda, pois a lei regulamenta uma situação que já existe a várias décadas em grande parte do nosso país, por força do costume ou da necessidade, agora estas situações encontram amparo na lei o que traz para esta modalidade de aquisição a segurança jurídica.

Características do Direito de Laje.

1. Possibilidade de registro imobiliário no cartório de imóveis da construção do “lajeário”.Importante ressaltar que se a construção base não tiver matrícula, não é possível o registro da matrícula do “lajeário”. Portanto necessário a regularização através da matrícula da construção-base.

2. Possibilidade de transmitir o bem imóvel por testamento.

3. Possibilidade de adquirir o Direito de Laje por usucapião, sem adquirir a construção base.

Encargos e Tributos e Obras Novas

1. O titular da laje é o responsável pelos pagamentos de tributos que incidem somente sobre sua unidade, exemplo conta de luz, água, etc.

2. É expressamente proibido ao titular da laje prejudicar com obras novas ou pela falta de reparo a segurança a linha arquitetônica do edifício .

Despesas Comuns

São partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, pode ser estipuladas a proporção das despesas para cada um através de um contrato.

1. São aquelas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum

2. A lei determina quais são as partes que servem a todo o edifício, que são:

• Os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes que constituem a estrutura do prédio,

• O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje,

• As instalações gerais de água, esgosto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício e

• Em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício

Direito de Preferência

1. Em caso de alienação (venda) de qualquer das unidades sobrepostas, quando existem mais de um andar de construção sobre a construção-base, os proprietários destas unidades terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias.

2. Não há direito de preferência sobre a construção base.

3. Pode ser feito a renúncia ao direito de preferência, desde que esta informação conste na matrícula do imóvel.

Extinção da Laje

1. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, por exemplo, se a construção base for destruída,

2. Exceções

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. Só extingue após cinco anos. Permanece como direito real, mas a ruína deve ser averbada na matrícula da laje, para conhecimento de terceiros.

A extinção não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.

Conclusão

Deixamos aqui uma pequena impressão referente a alguns aspectos sobre o Direito de Laje e sabemos que não se encerra aqui todas as dúvidas ou explanações sobre o tema. Mas a finalidade é trazer alguns aspectos relevantes sobre a Lei realçando a sua importância para aqueles que dependem dela para regularizar a situação do seu imóvel e para os operadores do direito.