Como despejar inquilino que não tem contrato

De acordo com o Censo Quinto Andar de Moradia, feito em parceria com o Instituto Data folha no ano de 2021, sete em cada dez brasileiros já conseguiram comprar a casa própria, contudo 27% da população brasileira ainda dependem do aluguel e 3% moram em imóveis cedidos ou emprestados.

De outro lado, pesquisa do IBGE também mostra que a crise prolongada no Brasil em decorrência da COVID-19 reduziu a parcela de famílias com casa própria. Elas correspondiam a 74,4% do total em 2016 e no ano passado, caíram para 72,6%. Mais famílias passaram a viver em imóveis alugados ou de favor.

Portanto, o número de famílias que dependiam do aluguel passou de 17,7 milhões de lares em 2016 para 19,3 milhões no ano passado, alta de 9% ou mais 800 mil famílias vivendo em imóveis cedidos e outras 800 mil de aluguel.

Trazendo o problema de locação para a seara judicial, podemos afirmar que independente da crise humanitária provocada pela COVID-19, o poder judiciário há tempos tem sofrido com o excesso de processos para julgar, demorando anos e muitas vezes décadas para decidir questões relativamente simples.

Falando especialmente sobre demandas judiciais relacionadas a Ações de Despejo, podemos dizer que grande parte destas ocorrem principalmente pelo em razão da inadimplência do inquilino .

A lei do Inquilinato Lei 8.245/91 em seu artigo 59, § 1º, inciso IX, esclarece as situações em que o despejo pode ocorrer em sede de tutela, ou seja, já no início do processo.

“Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo

IX - A falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de EXTINÇÃO ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.”

A intenção do legislador foi agilizar o trâmite da ação de despejo dentro do poder judiciário, nos casos em que existirem elementos que demonstrem de forma irrefutável a existência da relação locatícia.

Um deste elementos necessariamente é a apresentação do contrato de aluguel na forma solene.

Tal informação significa um problema para grande parte da população, pois se de um lado a exigência do contrato de locação formal para a concessão da tutela dentro do processo trate de algo simples, por outro lado é bastante corriqueiro nos dias atuais encontrarmos pessoas que realizam a locação de modo informal, ou seja, verbalmente.

É comum nos depararmos com estas situações por exemplo, nas relações familiares, entre tios e sobrinhos, irmãos, amigos de longa data, tendo em vista a relação de parentesco e confiança, as partes optam por não formalizarem devidamente o contrato de aluguel.

Ocorre que sem a presença da contrato de aluguel na forma solene, em tese dificilmente o procurador conseguirá dentro da ação de despejo, retirar o inquilino em atraso do imóvel, antes do término da ação judicial.

Tal situação pode perdurar por um período médio de três a seis anos, o que obviamente traz bastante transtorno para o proprietário que se vê impossibilitado de usufruir ou alugar o seu imóvel para terceiros.

Pois bem diante de tal impasse, o proprietário do imóvel pode apresentar dentro da ação de despejo outros documentos que substituam o contrato de locação e que demonstrem a existência de relação locatícia em sede de Tutela Antecipada.

Quais sejam:

1. transferências bancárias do inquilino ao proprietário do imóvel de pagamento de aluguel,

2. conversas de whatsapp entre proprietário e inquilino que mencionem cobranças de aluguéis, atrasos, etc,

3. Envios de e-mail que também mencionem a relação locatícia,

4. Recibos emitidos que comprovem o pagamento do aluguel,

É recomendável que estas provas sejam produzidas através de Ata Notarial, pois a ata demonstra que as mensagens de whatssap ou emails não foram adulteradas ou editadas tirando-as do seu contexto, além disto o documento quando registrado em cartório torna-se dotado fé pública, traz mais segurança jurídica e isto por sua vez facilita o convencimento do juiz da ação a deferir a tutela, mesmos sem a presença do contrato de aluguel.

Além disto, é bom realçar que se faz necessário sempre nestes casos a demonstração e preenchimentos dos requisitos elencados no art. 300 do Código de Processo Civil e que os elementos acima mencionados tem sido considerados de forma positiva em jurisprudências.

Por fim, realçamos que as medidas aqui apresentadas, podem agilizar muito o trâmite processual, além de propiciarem ao proprietário de forma célere a solução ao seu problema.